Ospitalità milanese, la fascia luxury traina il mercato

A Milano si rafforza la fascia alta dell’ospitalità, mentre cala la presenza di strutture economiche. Catene internazionali, fondi immobiliari e affitti brevi ridisegnano la composizione dell’offerta alberghiera

L’assetto del comparto alberghiero milanese mostra segnali netti di trasformazione. A trainare il mercato è l’espansione delle strutture a quattro e cinque stelle, mentre il segmento più economico arretra, in parte per effetto della pressione esercitata dagli affitti brevi e dalla riallocazione degli immobili verso forme di ospitalità alternative.

L’analisi elaborata da Gabriele Fiumara, Real Estate Consultant Hospitality, e dal Dipartimento Research di WCG-World Capital Group, fotografa con precisione l’offerta alberghiera della città, considerata rappresentativa della totalità delle strutture operative.

Dal 2018 a maggio 2025, il numero degli hotel cinque stelle è cresciuto da 30 a 33 unità. Le camere in questa fascia ammontano a 3.273, pari all’11,7% del totale cittadino. Ogni struttura conta mediamente 99 camere, con un minimo di 7 e un massimo di 301. Il prezzo medio per una doppia è di 842 euro a notte, ma può raggiungere i 3.552 euro. Le suite, escluse dall’analisi, si collocano su fasce di prezzo superiori.

L’incremento maggiore si osserva nei quattro stelle, che rappresentano oltre il 40% delle strutture (176 hotel) e il 63% delle camere (17.691 unità). Il numero medio di camere per struttura è 103, con variazioni comprese tra 4 e 331 unità. Le tariffe vanno da 90 a 1.100 euro, con una media di 274 euro.

I tre stelle coprono il 31,3% dell’offerta per numero di hotel (137) e il 19,7% delle camere (5.536). Il prezzo medio per una doppia è di 201 euro, con un intervallo tra 90 e 663 euro. Più residuali i segmenti a basso costo: i due stelle sono 55, per un totale di 825 camere, e una media tariffaria di 133 euro; gli hotel a una stella sono ormai soltanto 37, con 642 camere e una media di 118 euro.

L’indagine approfondisce anche la struttura proprietaria del comparto. Gli immobili in gestione alle catene alberghiere sono 148, uno in meno rispetto a quelli in mano a investitori locali. Gli enti e le banche detengono 38 immobili, mentre gli investitori istituzionali possiedono 36 asset, 35 dei quali classificati a quattro o cinque stelle. La presenza di fondi è orientata esclusivamente verso immobili di fascia alta, coerentemente con le dinamiche di mercato e la domanda legata al turismo business e alto spendente.

Il report include anche una sintesi delle valutazioni dei clienti pubblicate su Booking.com (maggio 2025). Le strutture a cinque stelle registrano una media di 8,88 su 10, che sale a 9,01 nel caso degli immobili in mano agli investitori istituzionali. Le valutazioni scendono a 8,36 nei quattro stelle, 7,92 nei tre stelle e 7,12 nei due stelle.

Nel 2024 il comparto alberghiero italiano ha registrato transazioni per circa due miliardi di euro, secondo i dati riportati. Il primo trimestre del 2025 ha visto un volume di investimenti pari a 660 milioni di euro, tre volte superiore allo stesso periodo del 2024. Le operazioni si sono concentrate prevalentemente su strutture di lusso o immobili a elevato standing.

“Il mercato immobiliare ricettivo milanese sta attraversando una fase di profonda evoluzione, guidata dall’espansione dell’offerta upscale e luxury – ha dichiarato Gabriele Fiumara, Real Estate Consultant Hospitality di WCG – A Milano il numero di hotel a quattro e cinque stelle è in costante crescita, sostenuto da investitori istituzionali, catene internazionali e fondi specializzati, che prediligono asset di pregio in posizioni centrali. Parallelamente, si registra un progressivo ridimensionamento delle strutture midscale, penalizzate dalla concorrenza degli affitti brevi e da una riconversione degli immobili verso forme di ospitalità alternative. Per quanto riguarda la domanda turistica, essa sta premiando le strutture di qualità, con tassi di occupazione e ADR in crescita.”