Gli scenari per il settore alberghiero italiano nel 2026

Nonostante un avvio incerto, il 2025 segna un forte rafforzamento del Real Estate alberghiero in Italia, con investimenti record da 2,4 miliardi di euro e prospettive 2026 solide e selettive per location e qualità del prodotto

di Francesca Zirnstein – Scenari Immobiliari

Il 2025 è stato un anno con un avvio in salita e risultati parziali apparentemente discordi per il Real Estate alberghiero in Italia; i molti timori, soprattutto nel periodo estivo, per arrivi e presenze, si sono sviluppati in una situazione di crescita ormai continuativa degli indicatori di performance, in contrapposizione ai buoni risultati nei ritorni per imprese e aziende del settore e agli ottimi esiti nell’ambito degli investimenti del comparto immobiliare.

Con 2,4 miliardi di euro allocati per acquisti di strutture, l’industria nei dodici mesi appena trascorsi ha ottenuto il migliore risultato del decennio in corso, con un incremento rispetto al 2024 del 28 %.

In prospettiva 2026, il comparto resta uno dei pilastri del real estate italiano, con una pipeline di operazioni sostenuta, selettiva per location, brand e qualità del prodotto, in linea con le previsioni nei principali mercati europei.

Gli investimenti nel settore immobiliare italiano

La permanenza del Paese nella mappa dei grandi flussi di capitali internazionali è dovuta a molti motivi, ma tra tutti la domanda turistica è stata il motore fondamentale di questa espansione.  La sensibile contrazione registrata nel 2020 a causa della pandemia è ormai risolta in maniera definitiva. Dopo una lenta ripresa nel corso del 2021, periodo ancora soggetto a brevi periodi di limitazione degli spostamenti, negli anni successivi si è consolidato un andamento in costante crescita. I numeri del 2024 avevano fatto registrare oltre 139,6 milioni di arrivi, con un incremento del 4,5 per cento sull’anno precedente (più 6,3 per cento sul 2019), e 466,2 milioni di presenze, circa il 4,2 per cento in più rispetto al 2023 (più 6,7 per cento sul 2019).

Le stime di chiusura del 2025 fanno emergere importanti cambiamenti in atto, la domanda globale conferma l’interesse già dimostrato nello scorso biennio per il Bel Paese con un’evoluzione che si basa su dinamiche molto diverse per stagioni, tipo di clientela, territori vincenti e territori in affanno.

Il primo trimestre 2025 il turismo italiano ha registrato un lieve arretramento rispetto allo stesso periodo del 2024, con diminuzione degli arrivi dell’1,1 per cento e calo delle presenze dello 0,4 per cento, con soggiorni leggermente più lunghi. Nell’ultimo trimestre, complici festività e clima generale, la correzione ha riguardato quasi esclusivamente la clientela residente. A fine anno le presenze complessive hanno raggiunto i 476 milioni, trainate dall’incremento dei viaggiatori esteri, con i loro pernottamenti in crescita del quattro per cento.

L’Italia si conferma ai vertici europei per presenze turistiche, con una quota crescente di clientela internazionale e una permanenza media leggermente in aumento, a beneficio diretto della redditività delle strutture.

Nel 2026 il mercato alberghiero e il sottostante mercato immobiliare attendono una domanda ancora in crescita ma modificata e matura nelle preferenze. Il turismo domestico tende a stabilizzarsi, la componente internazionale che guida la crescita esprime sempre maggiore interesse per qualità dell’esperienza, sostenibilità dei soggiorni e, soprattutto, personalizzazione.

Quantificazione e caratteristiche dei flussi turistici nazionali

In questo scenario disegnato da indicatori positivi, prosegue la trasformazione del settore derivante dall’evoluzione di costumi e dinamiche socioeconomiche che continuano a modificare le modalità di fruizione e l’offerta di servizi ricettivi, spingendo il Real Estate alberghiero verso nuove forme di ospitalità innovative e sostenibili, capaci di adattarsi a tendenze e preferenze in continua evoluzione, influenzate da fattori sociali, tecnologici e di consumo.

L’affermazione di nuovi formati lifestyle, di strutture ibride che combinano componenti alberghiere ed extra‑alberghiere e di prodotti guidati dall’obiettivo dell’esperienza dimostra che, sia dal lato della domanda che da quello dell’offerta, il valore è determinato sia dalla camera che dal servizio complessivo, includendo F&B, wellness, spazi di lavoro e offerta culturaleIl sistema della ricettività italiana ricopre, all’interno del panorama economico e sociale nazionale, un settore strategico, capace di generare sinergie dialogando con il contesto e i territori in cui si insedia. Di fatto, lo stesso, declinato nelle sue diverse forme, garantisce e costruisce economie capaci di supportare sistemi locali e sovralocali, grazie alla creazione di posti di lavoro, sostiene una spesa sul territorio da parte dei fruitori e al contempo mantiene, riqualifica e sviluppa un patrimonio edilizio sempre più di qualità e attento a quei principi Esg ritenuti ormai imprescindibili.

Per molte destinazioni, in particolare nelle città d’arte e nelle località balneari e montane consolidate, l’hotellerie rappresenta una leva di rigenerazione urbana e territoriale da realizzare attraverso interventi di riqualificazione di immobili obsoleti, per funzione e struttura, e la valorizzazione di edifici storici.

Lo sviluppo di nuove forme di ricettività, oltre a essere dettato dall’intenzione e necessità di ampliare e caratterizzare l’offerta per incrementare occupazioni e conseguenti volumi di fatturato, rappresenta una trasformazione rispetto all’hotellerie tradizionale, trasformazione caratterizzata da maggiore integrazione con il territorio, aspetto con forte valenza comunicativa, e superiore ascolto della domanda, ottenuta attraverso l’adozione di materiali e tecnologie che rispondono a criteri di efficienza operativa, gestione energetica, flessibilità e diversificazione del prodotto.

La sostenibilità ambientale è uno degli elementi considerati, ma non l’unico, in un quadro in cui la redditività e la capacità di rispondere alle dinamiche sociali restano centrali.

Dal punto di vista di prodotto, le priorità di investimento si concentrano su ridisegno degli spazi, soprattutto comuni, digitalizzazione dei processi, riqualificazioni energetiche e sviluppo di servizi ancillari ad alto margine, dal wellness al food & beverage con forte caratterizzazione locale.​ L’obiettivo di stabilizzazione della marginalità può essere raggiunto con una buona gestione e con un preciso posizionamento attraverso il brand, la narrazione del territorio, la cura del design e la gestione dei dati, espressione delle preferenze, sul cliente.

La domanda internazionale si consolida, gli investimenti rappresentano operatori domestici e cross-border; conseguentemente le destinazioni che sapranno coniugare qualità, sicurezza e flessibilità potranno rafforzare la propria posizione competitiva, contribuendo in modo strutturale allo sviluppo economico del Paese.

Le grandi città e alcune destinazioni leisure di fascia alta attraggono una quota crescente di capitali, ma una parte rilevante del potenziale 2026 riguarda anche aree emergenti, dove il differenziale di prezzo degli asset e il valore derivante dalla crescente domanda possono sostenere le operazioni value‑add.

In questo contesto l’hotel si consolida come asset anticiclico all’interno dei portafogli immobiliari, in grado di beneficiare della crescita strutturale del turismo e di modelli gestionali sempre più sofisticati, supportati da tecnologia, data analytics e piattaforme di distribuzione globali.

La sfida per gli operatori e per i proprietari sarà mantenere l’equilibrio tra redditività, qualità dell’offerta e sostenibilità degli investimenti, in un mercato che nei prossimi anni sarà sempre più selettivo e orientato verso prodotti di “qualità” all’interno della propria fascia di riferimento.