Valore albergo. I criteri di valutazione di come dare il valore ad un’impresa alberghiera

Questo articolo di Roberto Necci descrive in termini sintetici e chiari le principali modalità che vengono utilizzate per valutare le attività alberghiere. In particolare, si presta attenzione non solo all’andamento dei ricavi, ma anche alle caratteristiche gestionali che incidono sui costi: la stima perciò non deriva solamente dall’efficacia della struttura, ma anche dal grado di efficienza aziendale.

Uno dei temi più controversi nel comparto alberghiero è il criterio su cui impostare la valutazione di un’impresa alberghiera. Chi scrive è tuttavia convinto che sia il mercato l’unico giudice del prezzo, ma tale semplificazione può esclusivamente essere usata da chi padroneggia tutte le altre tecniche valutative che vedremo nel dettaglio.

I metodi valutativi delle aziende alberghiere sono sostanzialmente tre: il metodo patrimoniale, il metodo reddituale ed il metodo finanziario.

Alcuni possono considerare anche il metodo definito misto ovvero quello scaturente dalla sintesi del metodo reddituale e quello finanziario. Vediamoli nel dettaglio.

Il metodo patrimoniale esprime il valore dell’azienda in funzione della consistenza del suo patrimonio. Questo metodo può essere “semplice” e “complesso”. Sostanzialmente si rettificano i valori delle attività contabilizzate. Quindi fondamentalmente è una somma algebrica del valore corrente degli elementi del patrimonio sia attivi che passivi. Va ricordato ovviamente che le attività quanto le passività sono iscritte in bilancio al valore contabile, pertanto in funzione anche del principio di prudenza. Sintetizzando:

V = K ± Rett., dove

V = Valore

K = Patrimonio netto contabile

Rett. = Rettifiche degli elementi attivi/passivi

Ovviamente questo metodo di stima, al pari degli altri, necessita una valutazione degli elementi contabili che devono essere aggiornati. Relativamente alle rettifiche, ovvero quell’elemento di soggettività che si rende necessario nel processo di valutazione, devono:

• per le passività, considerare il valore di presunta estinzione;
• per le attività, stimare il valore di realizzo.
  

Questa valutazione nell’ambito alberghiero ha, a detta dello scrivente, il limite di considerare i valori reddituali costanti nel tempo.

Purtroppo nel comparto alberghiero abbiamo assistito a valori considerevoli da un punto di vista patrimoniale che, per diverse ragioni, non remuneravano adeguatamente il capitale. Pertanto il metodo reddituale tende ad esprimere il valore dell’azienda in funzione della sua capacità di generare reddito. Vanno analizzati i redditi generati, i redditi potenziali, gli ostacoli alla generazione del reddito e la difficoltà nella risoluzione delle cause ostative per la redditività. Questo metodo è sempre più particolarmente apprezzato. “Un hotel vale quanto rende” potrebbe essere la sintesi estrema.

Il metodo finanziario esprime il valore dell’albergo in funzione della sua capacità di generare flussi di cassa ovvero sulla sua capacità di produrre liquidità che remunera i portatori di capitale e garantisce autofinanziamento. I sostenitori di questo criterio affermano che i flussi di cassa sono oggettivi, mentre il reddito è soggetto a valutazioni che possono essere discrezionali da parte dell’imprenditore.

Vanno analizzate anche le aspettative dell’investitore: a volte le loro decisioni possono anche non tener conto del reddito atteso o dell’aspetto patrimoniale, ma hanno a che fare con leve di marketing (essere presente in un territorio), oppure in altri casi l’acquisizione serve a creare economie di scala.

Il dialogo costante con investitori permette di comprendere quelle dinamiche che spesso le valutazioni accademiche non permettono di evidenziare.

Roberto Necci

Crediti fotografici. Si ringrazia per le immagini che si riferiscono al Romeo Hotel, 5 stelle di Napoli.