Hotel in crisi di anzianità. Prepararsi a un ‘conversion management’

Come riportato da Il Sole 24 ore il 22 luglio scorso la crisi dei piccoli alberghi ha decimato in Italia ben 2.800 strutture in dieci anni. Si tratta di una crisi di “conversione” e di adattamento rispetto al cambiamento della domanda che coinvolge strutture di ogni livello, ma che colpisce in prevalenza quelle di categoria minore, da una a tre stelle. In Italia sono operativi oltre 32.000 alberghi a fronte di oltre 180.000 strutture extra alberghiere (campeggi, agriturismo, bed & breakfast, residence, appartamenti per locazioni brevi) che negli ultimi anni hanno acquisito sempre maggiore rilevanza nell’offerta turistica a scapito delle strutture alberghiere tradizionali, con esclusione degli hotel di lusso che si rivolgono ad un segmento di utenza specifico e ben definito.

Le strutture alberghiere, per contro, hanno affrontato con disagio il cambiamento della Domanda, orientata in primo luogo al risparmio economico e a soggiorni brevi e concentrati in specifiche aree temporali (week-end, long week-end, fesività tradizionali), erodendo il mercato tradizionale delle strutture alberghiere.

L’offerta alberghiera di minor successo è caratterizzata da alcuni elementi specifici:

• dimensione inadeguata a compensare i crescenti costi operativi e d’esercizio
• dimensione inadeguata ad affrontare i costi di ristrutturazione e di efficientamento energetico
• vetustà degli immobili e degli arredi.

L’offerta alberghiera compresa tra 1 e 3 stelle è definita da un consistente patrimonio immobiliare che affronta la minaccia di una crisi di maturità, dovendosi adeguare, rapidamente, a modifiche strutturali del mercato e a esigenze tecniche e tecnologiche irrinunciabili, ma non disponendo delle dimensioni adeguate e necessarie per sviluppare i profitti necessari ad affrontare i costi dell’adeguamento tra i quali possiamo elencare:

• ristrutturazione edilizia
• coibentazione ed efficientamento energetico
• domotica e informatica applicata
• ammodernamento degli arredi (hotel contract)

Recentemente il Governo italiano ha approvato lo stanziamento di una serie di finanziamenti per il settore turistico, dai piccoli borghi agli impianti di risalita, in ottica turistica e tra i diversi fondi si segnala il Fondo Rotativo Turismo a sostegno della riqualificazione alberghiera.
Tra le novità più eclatanti dei nuovi fondi la necessità di definire un apposito Business Plan a sostegno del progetto di riqualificazione. Le possibilità di definizione di una nuova e diversa “destinazione d’uso” della struttura dipendono da moltissime variabili, quali:

• dimensione dell’immobile
• località dell’esercizio
• caratteristiche di fruizione dei mercati di riferimento
• impiantistica esistente

Le stesse caratteristiche vanno quindi integrate funzionalmente nelle possibili soluzioni, tra le quali:

• mantenere in essere la forma alberghiera tradizionale
• definire la forma alberghiera tecnologicamente implementata*
• trasformazione in apart-hotel (soggiorni brevi)
• trasformazione in residence (soggiorni lunghi)
• trasformazione in business suite (ideale per città metropolitane).

La forma alberghiera tecnologicamente implementata prevede la totale informatizzazione dei servizi di accoglienza, di registrazione e di cassa. Possono essere resi in forma di autoproduzione del servizio anche i servizi tradizionali più onerosi per l’albergo quali quello di Prima Colazione. Restano esclusi, invece, i compiti di comunicazione al competente ufficio di PS e quelli di Housekeeping e pulizia.

Gli elementi professionali che vengono coinvolti per definire un’adeguata Conversione, quindi, sono:

• consulenza di indirizzo strategico con competenze di Conversion marketing
• società di servizi di architettura e ristrutturazione edilizia
• società di Hotel Contract e/o grandi fornitori di arredi d’interni, purchè a norma di legge per le strutture di accoglienza e di ospitalità (ad esempio in materia di materiali ignifughi).

Di fronte alla scelta di dover perdere l’attività o di vedere decadere la struttura immobiliare, vale certamente la pena di affrontare il Cambiamento, di attrezzarsi e di adeguare l’Offerta non solo alla domanda esistente ma anche, e soprattutto, nella prospettiva della domanda che verrà.