Immobiliare. Il libro ‘Hotel Investment & Valuation – Metodologie e casi’ fa chiarezza nel settore

Una trasformazione profonda interessa il comparto alberghiero. Questo testo è tratto dal volume ‘Hotel Investment & Valuation – Metodologie e casi’ che tratta in modo esaustivo il mercato immobiliare del comparto ricettivo. Ecco una sintesi del volume scritto da Giacomo Morri e Fabrizio Trimarchi, qualificati esperti del settore

Il comparto alberghiero italiano sta attraversando una profonda trasformazione che appare appena iniziata, le cui evoluzioni sono evidenti, ma i cui effetti si dispiegheranno probabilmente nel corso del prossimo decennio e oltre. A fronte di una distribuzione capillare di immobili ricettivi sul territorio e della vocazione indiscussa dell’Italia quale primaria destinazione turistica, le mutate esigenze dei clienti – unite alla trasformazione digitale del business – hanno prodotto e producono un gap che ha quale baricentro l’albergo, inteso quale asset “destinatario” di tali cambiamenti nell’intera filiera turistica. Al cambiamento di scenario generale, si aggiungono fattori specifici.

Da un lato i ricambi generazionali delle imprese alberghiere, spesso assimilati da fasi di turbolenza nella gestione operativa, generano l’esigenza di conoscerne il valore, anche con finalità di cessione dell’impresa sul mercato. Tale problematica investe una gran parte, se non la maggior parte, degli alberghi e delle strutture ricettive complementari nell’intero territorio nazionale. Dall’altro lato, le forti esigenze di rinnovo e riqualificazione alimentano la necessità di conoscere la convenienza economica degli investimenti, principalmente sugli immobili: il tema della stima del valore dell’immobile in cui si esercita l’attività alberghiera diviene pertanto cruciale, soprattutto in relazione agli interventi periodici necessari affinché il bene immobiliare “albergo” consenta di accrescere il valore dell’impresa. Non solo, in una fase di mercato in cui gli investitori immobiliari, spinti dalla disponibilità di denaro sul mercato, si stanno orientando verso tipologie di immobili che offrono maggiori rendimenti, con volumi di investimento in crescita, diventa sempre più rilevante una corretta valutazione del valore del bene, evitando stime irrealistiche che alimentino errate aspettative nei venditori.

In tale contesto, questo Libro muove principalmente dall’esigenza di razionalizzare gli aspetti legati a un tema dibattuto nelle pratiche valutative, avente per oggetto l’“albergo”. Dalle evidenze provenienti dal mercato, infatti, emerge che spesso – anche nella prassi professionale – non vi sia chiarezza nelle modalità di determinazione del valore del bene, o dei beni, oggetto di valutazione. La scarsa chiarezza si riflette anche nell’attività d’impresa esercitata dagli imprenditori alberghieri italiani, che sovente tendono a separare l’immobile e l’azienda anche con finalità di stima del valore dei beni facenti parte del patrimonio aziendale. In tale direzione il Libro fornisce un contributo metodologico pratico, sia nell’illustrazione delle tecniche valutative più diffuse, sia nella loro applicazione nel rispetto della più accreditata pratica professionale e degli standard valutativi più diffusi.

Il Libro è anche frutto di un’attività di ricerca accademica effettuata nella letteratura specialistica,  quasi esclusivamente di provenienza internazionale – nordamericana in particolare – votata ad approfondire il tema degli investimenti alberghieri. Se confrontato con tale contesto, lo scenario italiano appare piuttosto carente, e di fatto manchevole di aree e strutture di ricerca indirizzate verso tale campo. Questo è un aspetto che gli autori – seppur parzialmente – intendono colmare, con l’obiettivo di alimentare un filone di ricerca che si potrà sviluppare in futuro anche in Italia. La carenza del mercato italiano si riscontra, inoltre, in relazione alla raccolta, sistematizzazione e interpretazione dei dati derivanti dal mercato immobiliare alberghiero, che sono alla base di un’appropriata e valida attività di valutazione. In tale direzione, è auspicabile che tutti gli attori possano cooperare con il fine di rendere strutturati e significativi i dati di mercato contribuendo alla loro trasparenza e accessibilità.

I destinatari del Libro sono sia gli operatori del mercato degli investimenti immobiliari desiderosi di affacciarsi a una tipologia più specialistica rispetto a quelle tradizionali, sia i proprietari di immobili alberghieri che oggi si interrogano sul futuro delle proprie imprese, completamente diverso solo rispetto a dieci o venti anni fa. Un’ulteriore classe di destinatari può essere quella dei soggetti finanziatori che intervengono nel processo di finanziamento di tale segmento d’immobili: in particolare, l’adozione di tecniche valutative appropriate, basate su una robusta analisi di mercato e di prodotto, consentiranno di facilitare il processo d’analisi necessario per comprendere la sostenibilità del business alberghiero e come conseguenza la sua effettiva finanziabilità. Infine, il Libro è destinato anche agli studenti dei programmi di economia del turismo e di real estate che vogliano comprendere le modalità di stima e di valorizzazione degli immobili alberghieri, fondamentali all’interno dell’intera filiera turistica.

‘Hotel Investment & Valuation’ si focalizza principalmente sulla stima del valore di mercato e di investimento degli immobili alberghieri; per tale ragione necessariamente presenta anche un focus sull’azienda alberghiera stessa e sulle metriche di misurazione delle performance gestionali. Ci si sofferma anche su tematiche legate all’attività alberghiera, dal momento che, trattandosi di trade-related property – come si vedrà durante la trattazione – il confine tra i driver di valore dell’utilizzatore (il gestore alberghiero) e del bene immobile è molto labile. In questa prospettiva, ci si allontana da metriche di valore legate alla dimensione fisica, quali il numero di camere, ma ci si avvicina a dinamiche di valutazione economica, senza però perdere il contatto con i fattori sottostanti, cioè il servizio di ospitalità prodotto dall’“azienda immobile alberghiero”.

L’esperienza degli Autori, accademica e professionale, guida il lettore nel distinguere quanto suggerito dalla teoria e quanto necessario o possibile svolgere, con un costante parallelo tra teoria e prassi. Il contributo che si è voluto dare riguarda la possibilità di avere in un unico testo i temi fondamentali utili ad analizzare l’investimento immobiliare alberghiero, procedendo con la disamina di aspetti diversi, necessari alla comprensione ed esecuzione di investimenti in questo segmento. La gestione alberghiera operativa assume un ruolo primario in tale contesto, poiché più di ogni altro immobile commerciale, l’albergo deriva il proprio valore e la propria funzione nell’esercizio dell’attività d’impresa.

Gli autori

Giacomo Morri è docente di Real Estate Finance presso l’Università Bocconi e Associate Professor of Practice of Corporate Finance and Real Estate presso SDA Bocconi School of Management, dove è anche Corporate Finance and Real Estate Faculty Deputy. Presso l’Università Bocconi è anche docente di Finanza Aziendale al Master in Economia del Turismo. In SDA Bocconi è stato responsabile del Percorso Real Estate per executive e direttore del Master in Real Estate e dell’Executive Master in Corporate Finance & Banking. È consulente per società immobiliari, consigliere in UnipolSai Investimenti SGR ed è nel comitato consultivo di fondi immobiliari riservati. Dottore commercialista e revisore contabile, è esperto in valutazioni immobiliari e in pareri tecnici per la finanza immobiliare. Past president e board member della European Real Estate Society, è consulente editoriale del “Journal of European Real Estate Research” e di “Territorio Italia”. Membro dell’associazione professionale RICS, è referente per la faculty del Topic Corporate Finance & Real Estate.

Fabrizio Trimarchi è Managing Partner di Hotel Seeker, società di advisory e brokerage specializzata negli investimenti immobiliari alberghieri. Past Vice President di Jones Lang LaSalle Hotels, ha un’esperienza di oltre venti anni nel comparto alberghiero, occupandosi di valutazioni e investimenti in alcune delle principali transazioni alberghiere del mercato italiano. Master SDA Bocconi, Membro e Registered Valuer RICS, ha conseguito il Certificate in Real Estate, Development and Hotel Investment presso la School of Hotel Administration, Cornell University (USA), e il Postgraduate Certificate in Real Estate presso la Henley Business School, University of Reading, (UK). Docente senior in numerosi master specializzati in hospitality, real estate e turismo, in cui tiene corsi sul tema degli investimenti alberghieri.

La Scheda

Titolo: Hotel Investment & Valuation – Metodologie e casi – Autori: Giacomo Morri, Fabrizio Trimarchi – Editore: EGEA – Collana: SDA Bocconi – Leading Management.  Prefazione: Magda Antonioli (Professore di Economia Politica e del Turismo, direttore del corso di laurea magistrale in Economics and Management in Arts, Culture, Media and Entertainment, Università Bocconi).

Data di pubblicazione: 05-2020 – N° pagine: 384 – Prezzo di copertina: €48,00 – Website: www.morri-trimarchi.it