Report. Investimenti immobiliari in crescita nel comparto alberghiero

Il Report Alberghi – curato dall’Ufficio Studi Gabetti – analizza i principali indicatori del comparto alberghiero e turistico, al fine di fornire una fotografia completa del settore. Dopo un 2018 in cui sono stati rilevati investimenti per circa 718 milioni di €, nel primo semestre del 2019 sono stati rilevati investimenti per oltre 2 miliardi di € (il 43,4% del volume investito), dato in forte aumento rispetto allo stesso periodo del 2018.

Si segnala, in questo semestre, un’importante transazione nel comparto alberghiero caratterizzata da un portafoglio di 8 asset, che ha comportato una predominanza del capitale internazio- nale 91% rispetto a quello domestico, 8%. Venezia, Firenze e Roma sono state le città più attrattive nei primi sei mesi del 2019,  soprattutto per gli alberghi di fascia più alta.

Gli esercizi alberghieri hanno visto nel 2018 una variazione del +1,6% in termini di presenze e del +3,2% per quanto riguarda gli arrivi rispetto al 2017, confermando il trend di crescita iniziato nel 2014. L’attrattività dell’Italia emerge anche dalla composizione delle presenze, che vede sul totale di 279 milioni, il 50% provenire da paesi esteri.

Il mercato degli investimenti immobiliari alberghieri

Nel primo semestre del 2019 sono stati inve- stiti oltre 2 miliardi di € nel comparto immo- biliare alberghiero, il 43,4% del totale investi- to, dato in forte aumento rispetto allo stesso periodo del 2018.

Da un volume totale di 594 milioni di € regi- strato nel 2014, si è quasi raggiunto il miliardo di € nel 2016, dato ulteriormente  in  crescita nel 2017, con 1,19 Miliardi di €, +11,4% rispetto all’anno precedente, raddoppiando il volume del 2014.

Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti  ■ Alberghi ■ Altro

Il 2018 ha registrato un rallentamento fisiologico degli investimenti rispetto al 2017, anno record per gli investimenti capital market. Dopo un periodo iniziale di aumento degli investimenti in portafogli di immobili ad uso alberghiero, in cui si è passati da un peso tota- le del 7,4% circa registrato nel 2014 (44 milioni di €) a 666 milioni di € nel 2016 (62,2%), nel 2017 si è registrato un primo calo, 643 milioni di €, il 53,9%  del totale, proseguito nel 2018, periodo in cui il peso degli investimenti in portafogli è stato di circa 31,3% (225 milioni di €). Nei primi sei mesi del 2019 si è registrata una prevalenza di investimenti in portafogli di immobili ad uso alberghiero del 67,4%.

■ Singoli asset ■ Portafogli

Nei primi sei mesi del 2019 si conferma la preferenza di strutture alberghiere di fascia più alta (tenendo conto solo delle operazioni di cui sono state rese note le stelle).

Questa tendenza riprende il trend del 2018 in cui le strutture alberghiere di 4 e 5 stelle avevano rappresentato la quasi totalità delle transazioni e del capitale investito (92% del totale). A raccogliere meno interesse da parte degli investitori istituzionali sono ancora una volta gli alberghi di categoria inferiore. In que- sto contesto si escludono attività localizzate in posizioni strategiche e possibile oggetto di riqualificazione e riapertura o strutture che puntano a un target più giovane e sofisticato, come gli ostelli di nuova concezione, di desi- gn e localizzati in posizioni strategiche.

Il primo semestre del 2019 si rileva una prevalenza degli investitori esteri 91%, a seguito dell’acquisto di due  importanti  portafogli: uno di 15 asset da parte degli USA e uno 8 asset da parte della Francia. Nel 2018 gli investitori esteri, avevano rappre- sentato circa il 67% del totale investito, con una quota che ha visto tra i primi investitori esteri Francia e USA. Nel primo semestre del 2019, pur considerando l’esiguità delle transazioni, la quota principale del capitale investito è riconducibile alla provincia di Venezia (32,6%), seguita da Firenze (20,2%).

Nel 2018 la quota principale di capitale investito attribuibile ad una specifica provincia è stata attribuibile alla provincia di Roma (33,7% circa), seguita da Palermo (8,1%), Firenze (7,5%) e Milano (7,5%); in questa ripartizione non si tiene in considerazione la transazione che ha riguardato un portafoglio di due Hotel.

Nei primi sei mesi del 2019 sono state transate un totale di circa 3.380 camere, di cui il 39% nel Nord Italia, il 50% al Centro e il restante 11% al Sud. Nel 2018 erano state transate un totale di circa 3.991 camere, di cui il 42% nel Nord Italia, il 24% al Centro e il restante 34% al Sud. A livello regionale, la Lombardia detiene il 23% circa del totale, seguito dal Lazio (con Roma) con il 18% (Milano, Vergiate, Malpensa e Como) e dalla Sicilia (Palermo) con il 14% circa.

Secondo i dati Istat al 2018, nell’ambito dell’offerta ricettiva, a livello italiano, gli alberghi coprono circa il 15% del totale (215.993), che comprende anche esercizi extra alberghieri quali alloggi in affitto gestiti in forma imprenditoriale (51% del totale), bed and breakfast (16%), agriturismi (10%), campeggi e villaggi turistici, case per ferie, ostelli per la gioventù e rifugi di montagna (circa il 3% del totale). Tra il 2008 e il 2018 tutte le tipologie di esercizi extra alberghieri hanno rilevato un incremento del numero di strutture, con un totale complessivo di 76.989 esercizi extra alberghieri in più.

In particolare si segnala la sensibile crescita dei bed and breakfast, che hanno visto un totale di oltre 17 mila unità in più nel 2018 rispetto al 2008. Tale fenomeno deriva anche dallo sviluppo di portali online dedicati, come booking.com, che favoriscono la prenotazione di tali soluzioni.

La situazione degli alberghi presenta alcune differenze al proprio interno: da un lato il saldo complessivo è negativo (1.259 strutture in meno rispetto al 2008), dall’altro si nota come la riduzione del numero di alberghi sia avvenuta solo per le categorie dai 2 stelle in giù, mentre, al contrario, le categorie di fascia più elevata, 4 e 5 stelle, siano aumentate in modo significativo, rispettivamente con una crescita del 29 e del 65%.